宅地出让合同执行检查悄然扩围:强化土地批后监管

楼市热点来源:21世纪经济报道 - 编辑:小盏2017-11-23 09:48阅读:3

【摘要】据了解,虽然国土部最初划定的检查范围为“70个大中城市和热点城市苏州市”,但很多地方在执行中,将检查范围扩大至省内的非热点城市。

  国土部于9月下旬启动的住宅用地出让合同执行情况检查,目前正进入收官阶段。此次检查中传递出的信号,或将决定今后的土地政策走向。

  据了解,虽然国土部最初划定的检查范围为“70个大中城市和热点城市苏州市”,但很多地方在执行中,将检查范围扩大至省内的非热点城市。福建还将检查范围扩充至全省。

  在检查内容方面,除国土部重点要求的“按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况”外,一些城市还将改变容积率、改变土地用途等纳入检查范围。

  这些细节都说明,此次检查的力度和广度应是超出预期的。

  事实上,对于闲置土地的处置,目前已有明确的文件依据。但分析人士认为,由于此次检查并非例行动作,结合当下的政策环境,其督促作用将十分明显。一些地方国土部门还明确表示,将加强土地出让、批后监管等环节的管理,预示着未来土地管理政策存在强化的预期。

  扩围至部分非热点城市

  此次检查于9月下旬开始启动,按照国土资源部的部署,检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。

  按照要求,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

  除71个重点城市外,国土部还明确表示,省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。

  在实际检查中,部分非热点城市也被纳入检查范围。四川广安、黑龙江鹤岗、湖北仙桃、湖南邵阳、河南开封等地均发布了参与此次检查的消息,而这些城市并不在统计局口径中的“70个大中城市”之列。

  部分城市在执行中,划定重点城市进行检查。如湖南省的检查范围为“长沙市、常德市、邵阳市包括所辖县(市、区)”。有些则将检查范围扩充至全省。按照福建省国土资源厅发布的通知,检查范围为省内“各城市”。

  从执行情况看,大部分城市按照国土部确定的重点来检查,部分城市则更为细化。如鹤岗市将“住宅用地合同执行情况”细化为:是否存在改变容积率、改变土地用途、合同约定开竣工时间执行情况、价款缴纳、棚改项目商品住宅、欠缴出让金或滞纳金、圈占闲置等。

  河南某县的做法为,对2013年1月1日以来的住宅用地列出清单,并列出台帐,通过分组的方式,对每宗地的利用状况进行现场查看,从而获得第一手材料。

  执行中的严苛,与此次检查的性质和所处的政策环境有关。

  上述检查的部署,被认为是房地产供给侧改革的一种延续和补充。今年4月,住建部、国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期在6-12个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  该文件的目的在于强化“供地”环节的管理,而此次检查的目的,则被认为是强化“后供地阶段”的监管。这样一来,政策才覆盖了供应端的整个链条。

  从性质上看,“此次检查不属于例行检查,而是专项检查”。国土部下属某机构相关负责人向21世纪经济报道表示,“专项检查的内容比较集中,目的性强,检查力度也较大。与此同时,专项检查结束后,通常会形成书面报告,并可能据此对相关政策作出调整。”

  上述人士还表示,此次检查在9月下旬启动,当时部分热点城市已经依据监管层的要求,对调控政策进行加码。当检查深入到县市一级时,十九大报告已经出台,继续强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。这期间的政策基调趋向从紧,会对检查起到一定的影响。

  土地供后环节监管强化

  上周,河南省某县公布了关于此次检查的报告,从中可窥见土地合同执行环节的一些问题。

  根据报告,该县2013年1月1日以来出让住宅宗地共103宗,土地面积237.4492公顷,合同价款金额22亿元。通过排查,检查出问题的宗地数量20宗,占19.4%;问题宗地面积32.2237公顷,占13.57%。

  报告称,存在问题的原因主要有以下几种类型:一是由于政府原因致使企业无法按期开工的,有15宗地,占问题宗地面积的75.2%;二是由于原宗地上有建筑物未拆除造成企业未按期开工的,共3宗,土地面积占11.6%;三是涉法涉诉2宗,土地面积占13.2%。

  这20宗土地中,除涉法涉诉外,有10宗地已经整改。

  四川省广安市广安区国土资源局表示,2013年以来共拍卖出让住宅用地34宗,截至目前仅有一宗未按时缴纳土地出让金,其余宗地均按照合同约定执行。

  2013年,国土部曾在全国范围内大规模处理闲置用地,并曝光1457宗闲置土地。国土部曾表示,土地闲置大体分两类,企业自身原因造成的占46%,由于规划变更等政府原因造成的占54%。

  若前后进行简单对比,政府原因仍是土地闲置的主要因素。但最终结论如何,仍需官方的报告来说明。

  上述国土部下属单位人士认为,无论最终结论如何,这类专项检查通常会在短期内起到一定的效果,如土地批后监管环节会有所强化,开工和供应情况也将被督促。

  隶属于郑州的荥阳市国土资源局表示,会以本次检查为契机,结合检查发现的问题,认真总结经验教训,建立完善我市住宅用地供后监管机制。

  安徽某县国土部门表示,针对存在违反出让合同执行情况的宗地,主要通过限期(延期)开工、收回土地使用权、解除合同等途径依法处置,积极完善国有建设用地使用权供后监管。

  事实上,考虑到现阶段的政策环境,未来土地调控政策很难放松,甚至有可能继续强化。

  从10月30日开始,发改委、住建部开展针对商品房销售价格行为的专项检查,重点检查未明码实价、价格欺诈、捂盘惜售、炒卖房号等行为。这次检查的结束时间节点同样在11月30日。两部委还首次采用了“交叉检查”的方式,凸显出重视程度。

  11月21日,住建部、国土部和央行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作。该会议强调,“坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何‘喘口气、歇歇脚’的念头。”

  对于土地市场的相关政策,该会议强调,“完善土地供应管理,提高租赁住房和共有产权住房供地比例,防止高价地推涨房价。”

  上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进对21世纪经济报道记者表示,土地调控政策强化将成为大概率事件,监管层会继续鼓励供应,但交易规则将会调整,从而抑制地价上涨过快。他表示,目前热点城市土地市场有所降温,但部分三四线城市的地价仍明显上涨。


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