未来5年新增15万套租赁住房!广州房东“金饭碗”不保?

租房行情来源:广州CRIC房产测评网--编辑:自己2017-08-18 09:18阅读:11

【摘要】日前,广州市国土资源和规划委员会公布了《广州市2017—2021年住宅用地供应计划》。根据该计划,广州未来5年计划供应住宅用地3200万平方米,建设普通商品住宅60万套,租赁住房15万套。

  日前,广州市国土资源和规划委员会公布了《广州市2017—2021年住宅用地供应计划》。根据该计划,广州未来5年计划供应住宅用地3200万平方米,建设普通商品住宅60万套,租赁住房15万套。

广州市2017-2021年度住宅用地供应计划结构表(单位:公顷)广州市2017-2021年度住宅用地供应计划结构表(单位:公顷)

  在此之中,近期已经被“租购同权”四个字刷遍朋友圈的市民朋友发现,政府在大力发展住房租赁市场方面又有大动作,未来5年计划新增15万套租赁住房。值得注意的是,按照计划,这15万套租赁住房将由新增租赁住房用地进行供应,并非对商品住房的存量再利用,属于货真价实的增量。

  众所周知,现有租赁市场的房源,绝大多数来自原来销售的商品住房,此番五年计划,不仅普通商品住房60万套的建设量对比过往有增无减,还增加了15万套租赁住房的净供应,对于广大的房东和租客来说,最为关心的自然是会否打破租赁市场原来的供求关系,导致租金上涨或者下跌?

  笔者认为,想要回答这个问题,首先要搞清楚两件事情:

  广州租赁市场的供求关系怎么样?

  第一件事情,广州住房租赁市场现在的供求关系如何?这是研究的基础。根据广州市房地产中介协会监测统计,2016年全市住宅租金均价为39.89元/平方米,环比上涨1.81%,其中中心城区41.84元/平方米,环比上涨1.90%,外围城区26.72元/平方米,环比上涨0.70%,全年租金价格呈现稳中微涨的趋势。

制图:广州日报制图:广州日报

  值得注意的是,来自广州中介三大行之一的广州链家研究院的统计数据也显示,2016年广州市9区(不含南沙、从化)的住宅平均租金为49.49元/平方米,同比上升2.2%。从数据上看,广州市中介协会和广州链家的结论高度一致,那就是2016年广州住房租赁市场租金稳中略升。

  不仅是2016年,从广州链家研究院发布的数据来看,过去10年,广州9区(不含南沙、从化)的住宅租金走势都相当平稳,其中只有2010年、2011年和2013年的涨幅超过了10%,其余年份均只有个位数的涨幅。

  最近三年,广州住宅租金的涨幅分别为6.5%、2.8%和2.2%,甚至呈现出逐渐放缓的趋势。如此看来,与众所周知的广州房价涨幅相比,广州租金的涨幅十分有限。

  供求关系决定价格。不难看出,广州租金走势的稳定,反映出广州住宅租赁市场的供求关系整体较为平衡。而未来5年15万套的新增租赁住房供应计划,会成为打破这一平衡的变量吗?

  5年15万套租赁住房打破房东铁饭碗?

  想要判断广州租金的趋势,了解完市场的现状,还要分析未来。5年15万套新增房源会否改变广州住房租赁市场的供求关系?在供应已经基本确定的情况下,我们可以将重点放在需求的分析上。

  住房的需求来自人,所以分析的关键在于人口。根据2017年3月3日发布的《广州市人口发展和基本公共服务体系建设第十三个五年规划(2016—2020年)》。“十三五”时期,到2020年,广州全市常住人口数量预计将会增长至1550万人。

  而根据统计局发布的信息,截止2016年末,广州市常住人口1404.35万人。换言之,从2017年到2020年四年的时间,按照规划广州常住人口还有大约150万人的增量空间。

  新增的150万常住人口,所产生的住房租赁需求有多少呢?

  根据链家研究院日前发布的《租赁市场系列研究报告》的相关统计,全国租赁人口的占比是11.64%。需要指出的是,这个数据的统计口径是全国,包括了城乡两侧。从城市来看,特别是一线城市来看,虽然未有确切的统计数据,笔者根据经验估算,广州租赁人口比例应该大约常住人口的30%左右。

  广州链家的数据显示,2016年,广州市二手住宅租赁套均面积为73.61平方米/套,同比增加0.65平方米/套。至此,我们凭借几个经验数据,可以大致估计出150万人口衍生的住房租赁需求:按照150万常住人口、30%的人租房、人均租房面积35㎡、套均75㎡计算,150万*30%*35㎡/75㎡=21万套。

  也就是说,粗略估计,2017年到2020年,广州新增的150万常住人口,所衍生的新增住房租赁需求是21万套。而根据《广州市2017—2021年住宅用地供应计划》,未来5年广州计划新增15万套租赁住房,按照平均值计算,即到2020年,广州将会兴建12万套的租赁住房。

  12万套 / 21万套=57.14%。如果以上的推论是成立的,也就是说,未来四年,广州新增的租赁住房需求,有一大半将被新建的租赁住房解决,而不像以前那样全部由原来的市场主体解决(以商品住房和城中村为主)。

  此刻,我们需要正视的现实是,未来几年广州普通商品住房的供应也是增加。根据《计划》,未来五年广州将新建普通商品住房60万套,年均12万套。在广州历史上,只有楼市最旺的2016年的成交量超过了12万套,另外还有2009年成交量突破了10万套,其余年份均在10万套以下。而从供应来看,也只有2008年和2014年超过了10万套。从这一点来看,除非未来几年广州常住人口出现飞跃性的增长,否则年均12万套的普通商品住房供应很有可能是超出现有市场需要的。而这部分不能被及时消化的商品住房,最大的可能性也是流入租赁市场。

  关于市场上到底缺不缺房子,最近国家统计局也对外发布了一组关于全国人均住房面积的数据:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。回到广州,虽然最近几年并未发布人均住房建筑面积,但笔者记得在好多年前也已经超过了人均30平方米的标准了。

  事实是市场不缺房子,而有关部门未来还计划建更多的房子?

  所以,还在想着新鲜出炉的“租购同权”能够刺激租金上涨的房东们,如果算清了未来几年的新增租赁房源供应,刚刚起来的信心估计会下去一大半。另一个重磅打击是,在国家大力发展住房租赁市场的背后,那些正在快速崛起的专业租赁运营机构,无论是国有的、还是民营的,它们都会在未来跟个体房东们争夺蛋糕。而与这些专业租赁运营机构提供的房源和服务相比,个体房东整体显然是不具优势的。

  在购租并举、租购同权的政策指引下,未来国内住房租赁市场的蛋糕会越来越大,但是留给个体包租公、包租婆们的市场空间是越来越小了。


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